Verkoop opstallen VtV Ons Belang per 1 april 2024
Inleiding en aanleiding
De gemeente Rotterdam stelt bij het verkrijgen van een nieuwe meerjarige huurovereenkomst 16 harde eisen. We voldoen inmiddels aan alle eisen. De laatste eis waaraan we inmiddels voldoen is de eis dat de verkoop van opstallen gaat via taxatie. Feitelijk geldt deze regel al langer, maar bij Ons Belang was het afgelopen decennium de gewoonte dat opstallen werden verkocht tussen koper en verkoper en dat het bestuur hier geen rol in speelde. Wel werd een indicatieve waarde afgegeven via het zogenaamde schouwformulier. De verkoop van opstallen via taxatie is per 1 april 2024 ingegaan.
De gemeente Rotterdam stelt de volgende eisen:
Bij de verkoop van de opstallen dient de levering altijd via de vereniging plaats te vinden aan een kandidaat op de wachtlijst c.q. aspirant lid. Dit dient te zijn geborgd in de statuten en/of huishoudelijk reglement. Aan de verkoop dient een taxatierapport ten grondslag te liggen.
Verkoop boven de taxatiewaarde is niet toegestaan. Het taxatierapport en de relevante (financiële) documentatie dient door de vereniging te worden gearchiveerd en op verzoek te worden getoond. De vereniging moet altijd kunnen aantonen dat opstallen tegen taxatiewaarde worden verkocht. Taxaties kunnen plaatsvinden via een door de algemene ledenvergadering aangestelde taxatiecommissie of door een extern aangestelde taxateur.
In deze situatie komen we hier niet meer onderuit en zal er ook bij ons getaxeerd moeten gaan worden, zoals in de laatste ALV al is aangegeven. Hier is toegezegd dat het bestuur een procedure zou opstellen zodat voor iedereen duidelijk is hoe dat in zijn werk gaat.
Bij de taxatie wordt de waarde bepaald van de opstallen. Het bedrag wat daar uitkomt is het maximum bedrag waarvoor de opstallen verkocht mogen worden. Een lager verkoopbedrag is wel toegestaan. De financiële afwikkeling bij verkoop dient ook via de vereniging te lopen, dus niet meer tussen koper en verkoper zoals nu het geval is. De vereniging koopt de opstallen van de huidige eigenaar en verkoopt het daarna door aan het nieuwe lid.
Voor ons gaat dit in per 1 april 2024. Alle huisjes/opstallen, ook die dan al langer te koop staan, worden dan via onderstaande procedure verkocht.
Op dit moment is ervoor gekozen om de taxatie door een externe onafhankelijke commissie (van een andere vereniging) te laten uitvoeren. Dit wordt na een jaar geëvalueerd. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de verkoper.
N.B. De inboedel en gereedschap worden niet getaxeerd. Deze kunnen in overleg tussen koper en verkoper al dan niet overgenomen worden.
Procedure:
Via het uitschrijfformulier geeft het huidige lid aan het lidmaatschap te willen beëindigen, de opstallen te willen verkopen en akkoord te gaan met de daarin gestelde voorwaarden.
- De tuin en de opstallen worden door het bestuur geschouwd via het zogenaamde schouw formulier. Hierop worden de mogelijke gebreken genoteerd en aan welke eisen de tuin moet voldoen om tot verkoop te kunnen overgaan. De bevindingen worden op schrift gesteld en de huidige eigenaar lost de geconstateerde gebreken op.
- De tuin wordt getaxeerd door de externe taxatie commissie (hou er rekening mee dat dit enige tijd kan duren)
- Het bestuur en de eigenaar worden in kennis gesteld van de taxatie via het opgestelde taxatierapport. Daarmee is de maximale verkoopprijs bepaald.
- Er kan door de huidige eigenaar schriftelijk of via e-mail bezwaar gemaakt worden tegen de taxatie. Het bestuur bekijkt de bezwaren en de opgestelde taxatie en beoordeelt of de bezwaren gegrond zijn. In dat laatste geval kan de taxatiewaarde door het bestuur worden aangepast.
- Het bestuur zoekt naar geschikte kandidaten voor de tuin. De eerste op de wachtlijst heeft de eerste rechten.
- Als er geen kandidaten zijn, mag de verkoper zelf op zoek gaan naar een koper. (Heel graag niet via marktplaats want dan krijgen we, uit ervaring, heel veel reacties van mensen die we niet op de tuin willen). Deze kandidaten krijgen, na inschrijving als kandidaat lid, eerst een intakegesprek om vast te stellen dat het potentieel geschikte leden zijn en passen bij onze vereniging.
- De kandidaat onderhandelt met de verkoper en die bepalen de te betalen prijs voor de opstallen, met in achtneming van het maximum van de vastgestelde
- Zodra er een geschikte koper is dan vinden de transacties als volgt plaats:
- De nieuwe eigenaar/lid krijgt een factuur voor het overnamebedrag plus de bijkomende kosten als extra sleutels, inschrijfgeld, uw deel van de jaarrekening (bij overdrachten na oktober is dit nihil) e.d.
- De koper maakt het bedrag over aan de vereniging.
- Er wordt een afspraak gemaakt met de verkoper/huidige lid, de koper (nieuw lid) en twee leden van het bestuur. Hier wordt de overdracht bekrachtigd.
- Het bestuur maakt het overeengekomen bedrag binnen 5 dagen over aan de oude eigenaar, na aftrek van de kosten zoals de overdrachtskosten (2% van het verkoopbedrag met een minimum van 200 euro), de taxatiekosten, het waterverbruik en eventueel openstaande rekeningen. En verhoogd met eventuele terugbetaling van borg en deel van de jaarrekening (bij overdrachten na oktober is dit nihil).
- Het lidmaatschap van het nieuwe lid gaat direct in na de overdracht en het lidmaatschap van het vorige lid eindigt op dat zelfde moment.